農地・生産緑地の評価
相続財産として農地・生産緑地を取得した場合、それぞれどのように評価を行えば良いのでしょうか。
ここでは農地・生産緑地の評価についてご説明いたします。
農地の評価
基本的に農地は宅地への転用が農地法等によって制限されているため、所有者が使用するにはほとんど自由度のない土地だといえます。
また、その評価方法は地域によっても違いがみられます。
農地の種類と評価方法については以下の通りです。
| 純農地…倍率方式（固定資産税評価額×倍率） 中間農地…倍率方式（固定資産税評価額×倍率） 市街地農地…宅地比準方式（農地が宅地であるとした場合の価額－宅地造成費※）もしくは倍率方式 市街地周辺農地…市街地農地×80÷100 |
貸し付けられている農地の評価
貸し付けられている農地には主に耕作権や賃貸借等の設定がされており、土地の利用制限があることから自用地として評価した場合より評価額が低くなるのが通常です。
なお、耕作権とは農地の所有者に対して小作料を支払うことで得た農地を耕作する権利のことで、区分となる少作権と永少作権によって評価方法は異なります。
耕作権
| a.純農地・間農地の耕作権…農地の価額×耕作権割合（50％） b.市街地周辺農地・市街地農地の耕作権…農地の価額×耕作権割合※ ※耕作権の設定がない場合の農地の価額に対する、その農地に係る耕作権の価額の割合 |
- 耕作権の目的となっている農地を貸している側の評価
| （自用地の相続税評価額）－（a.b.の算出による価額） |
- 永小作権の目的となっている農地の評価
| （農地の自用地としての価額）－（永小作権の価額） |
- 区分地上権の目的となっている農地の評価
| （農地の自用地としての価額）－（区分地上権の価） |
生産緑地の評価
生産緑地とは生産緑地法により規定された土地制度のひとつであり、市街化区域内にある土地や山林のことを指します。これらに関する評価方法については以下の通りです。
- 買取りの申出が行われていた生産緑地、および買取りの申立てができる生産緑地の評価
| （その土地が生産緑地でないものとして評価した価格）×95% |
- 課税時期において市町村へ買取りの申立てができない生産緑地の評価
| （その土地が生産緑地でないものとして評価した価格）×（１－控除割合） |
山林の種類と評価方法
| 純山林…固定資産評価額×倍率 中間山林（市街地付近または別荘地帯にある山林）…固定資産評価額×倍率 市街地山林（宅地のうちに介在する山林）…宅地比準方式または倍率方式 |
【宅地比準方式】
| （その山林が宅地である場合の価額）－宅地造成費※ |
※「宅地造成費」とは、農地を宅地へ転用する際にかかる土盛費、整地費、伐採費、地盤改良費などの費用であり、都道府県ごとに費用の基準が設けられています。
【倍率方式】（市街化区域内にある山林で、倍率が事前に規定されている場合）
| 固定資産税評価額×倍率 |
広大な市街地山林の評価方法
市街地山林が宅地かつ地積の要件を満たしている場合、その評価については「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて行います。
保安林の評価
立木の伐採および土地の利用法について森林法による制限が設けられている土地に関しては、保安林の評価対象となります。
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