借地権の評価

被相続人が所有していた財産について調査を行った際に、マンションの所有者が被相続人ではなかったと判明することも少なくありません。
このような土地は被相続人が土地の所有者と生前に契約し使用権を得ていたものであり、所有者から借りたうえで使用する権利のことを「借地権」といいます。

この借地権の法律上の定義は、建物の所有を目的とする地上権あるいは土地の賃借権とされており、相続税の課税対象となります。
それゆえ価値を算出することになりますが、その評価方法は借地権の内容によって異なるため注意が必要です。

普通借地権と定期借地権の評価

普通借地権とは契約が満了した後も更新可能な借地権のことであり、30年以上の存続期間があります。
正当な理由がない場合は土地の所有者側に契約期間満了時の更新を拒否する権限はなく、借地権者は基本的に更新することができます。

普通借地権の評価＝自用地の評価額×借地権割合
※借地権割合の値は地域により変動あり

契約期間が設けられた借家契約における権利のことを「定期借地権」といい、その評価は相続発生時における経済的利益および借地権の存続期間をもとに決定します。
なお、定期借地権には以下の3種類があります。

一般定期借地権
借地権の存続期間は50年以上に設定されているものの、更新や建物の買い取り請求権がありません。
それゆえ、長期的に使用する予定のない土地を所有する方向けの定期借地権となります。
また、借地人が住居用として建物を建築した場合には固定資産税の軽減が受けられます。
事業用定期借地権
事業用として土地を賃貸借する定期借地権のことで、存続期間を10年と定めている場合がほとんどです。
建物譲渡特約付定期借地権
借地権の存続期間となる30年以上が経過し満了を迎えた後、土地の所有者が借地人から建物を買い取ることにより権利が消滅する定期借地権です。