大きな宅地の評価について
相続税申告において、大きな宅地についても評価を行うことになります。
しかしながら、これまでの評価方法では「要件が不明確なうえに適用が認められない」「土地の形状が考慮されないことで実際の取引価格との差が大きく生じる」といったケースの多発が問題視されていました。
そこで2018年1月1日以降の改正により「広大地の評価」を廃止し、大きな宅地については評価基準が明確になっている「地積規模の大きな宅地の評価」を適用することとなりました。
この「地積規模の大きな宅地の評価」は広大な面積の土地すべてが対象となるわけではないため、評価を行う際は注意しましょう。
地積規模の大きな宅地の評価の適用要件
では、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用できる要件にはどのようなものがあるのでしょうか。以下にご説明いたします。
地区の要件
〔路線価地域であり制度が利用できる宅地〕
地積規模の大きな宅地、かつ普通商業・併用住宅地区・普通住宅地区に所在
〔倍率地域であり制度が利用できる宅地〕
地積規模の大きな宅地にあてはまる宅地
規模の要件
〔三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）〕
500㎡以上の地積の宅地
〔上記以外の地域〕
1,000㎡以上の地積の宅地
評価方法
〔路線価地域に所在する場合〕
評価額＝路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種画地補正率×規模格差補正率×地積（㎡）
〔倍率地域に所在する場合〕
a.b.いずれか低い価額により評価
a. 対象となる宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて算出した価額
b. 対象となる宅地が標準的な間口距離および奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか規模格差補正率を乗じた価額に、さらに宅地の地積を乗じて算出した価額
※「規模格差補正率」については国税庁のホームページでご確認ください。
なお、以下のような宅地については、「地積規模の大きな宅地の評価」の対象外となります。
- 指定容積率が400％（東京都の特別区は300％）以上の地域にある大規模なマンションなどの大きな宅地
- 市街化調整区域（除外対象あり）の宅地
- 都市計画法により工業専用地域に指定されている地域の宅地
- 大規模工場用地 等
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